细说“专项维修资金”（维修基金）
来源： 作者： 更新时间：2008/8/27 18:02:03
细说“专项维修资金”（维修基金）
购买商品房时，都要交纳一笔专项维修资金，有不少业主对这项费用不太理解，现在我们就对专项维修资金做一个了解。
业主所交的专项维修资金到底是做什么用的？
国务院《物业管理条例》的规定很清楚：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。这笔钱“由业主自己缴存，自己使用，归业主所有”，“属民间自存自用费用，不属行政、事业及服务性收费”。从性质上看，这笔钱是业主自己的钱，其用途是保修期满后住宅共用物业的维护和更新。
在秦·唐12栋，业主购买的是独栋楼，不存在与其他业主的共有部位。那么，里面规定的“共用设施设备”具体是指什么呢？
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：共用设施设备是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、天然气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等。这些设施、设备的维修的确不是小数目，而这种设施主要是为业主提供服务的。
《管理办法》中也规定了这项收费的数额。购房者和售房单位应当签订有关专项维修资金交纳约定，具体数额按购房款的2—3％比例收取。这项收费属业主共同所有。具体针对秦·唐12栋，根据实际情况，并与其他楼盘建设数据对比，经开发商同意，秦·唐12栋专项维修资金按购房款的0.8 %比例收取。在资金的管理和使用上，应当在银行开立专门账户、专款专用，专项维修资金自存入银行之日起，按规定计息。西安市国土资源和房屋管理局（房地产行政主管部门）已为秦·唐12栋建立了专项维修资金的指定账户：开户单位：陕西诚悦物业管理有限责任公司，账号5630200001819100060640，开户银行：华夏银行西安分行营业部。
根据《西安市物业管理条例》第五十一条规定，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收。未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代管；业主委员会成立的，物业所在地物业管理行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金及其孳息一并移交业主委员会。在使用过程中，物业管理企业应当制定出年度使用计划，经业主委员会审批后实施。
专项维修资金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的建筑面积比例向业主续筹。对业主而言，如果转让房屋所有权，则结余的资金不予退还，而是随房屋所有权同时过户。如果房屋因拆迁或者其他原因造成住房灭失的，专项维修资金代管单位应当将专项维修资金账面余额按业主个人交纳的比例退还给业主。
秦·唐12栋前期物业服务合同中维修责任规定：物业共用部位、共用设备设施的小修、维护费用，保修期满后，由物业管理企业承担，保修期间由开发商承担。物业共用部位、共用设备设施大修、中修和更新改造费用，保修期内由开发商承担，保修期满后，应当通过专项维修资支付。而怎样划分小修和中修、大修、更新改造呢？
设施设备的小修工程是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运行故障而进行的局部维修，通常只要修复、更换少量已损零件，调整较少部分的计件和精度；中修是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体维修和更换少量已损零件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一周期修理；大修是指对设备进行定期的全面检修，对设备要全面检修，对设备要全部解体更换主要部件或修理不合格的零件，使设备基本恢复原有性能；设备更换和技术改造是指是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、能耗大或污染问题日益严重，须更新设备，提高和改进技术性能。
陕西秦电房地产开发有限公司
陕西诚悦物业管理有限责任公司
2005年9月
