小区停车收益应归业主
来源： 作者： 更新时间：2008/11/6 10:15:15
物业服务和业主之间始终存在着各种各样的矛盾。为了更好地规范物业服务，昨日，陕西省人大常委会举行了《陕西省物业管理条例（修订草案修改稿）》立法听证会。
此次立法听证会围绕涉及业主、物业公司、水电暖专业经营单位、房地产开发公司的利益，且在立法中各方分歧较大的问题进行听证。
参加此次听证会的有24位听证陈述人，6位业主代表，2位业主委员会代表，7位物业管理企业代表，6位水电气暖专业经营单位代表，3位房地产开发企业代表，这些人全部通过公开报名遴选产生。此外，参加听证会的还有60位社会公民。
焦点一：物业服务企业收取水、电、暖气费用是受全体业主委托，还是受供水、供电、供热专业经营单位的委托？
正方
西安市自来水总公司代表
姚彦平：物业公司收取水电等费用，从根本上讲是受全体业主的委托，而不是受经营单位的委托。居民小区内管网无论是房改房还是新建房，业主在购买房屋的时候，所付的钱包括小区所有的相关设施费用，这就确定了业主拥有小区内所有的物权，包括广场、绿地、地下设施，也自然包括了供水等管网。所以小区内的水电等费用谁收取，应由业主决定。
反方经发地产代表高从军：物业服务企业收取的水、电、暖气费为代收代缴费用，国家发改委和建设部就物业收取管理费用的办法中规定，物业管理区域内供电、供水、供气等单位应该向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述费用的时候，可以向委托单位收取手续费，不允许向业主收取手续费等额外费用。因此，物业公司收取水、电、暖气费应受经营单位委托。
焦点二：新建住宅小区内的供水、供电、供热等相关管线设计、施工、建设交由专业经营单位承担，并由专业经营单位维修养护是否合理可行？
经发地产代表高从军：根据国务院《物业管理条例》第五章第52条的规定，新建小区的供水、供电、供热等相关管线、设施的施工交由专业经营单位承担，并由专业经营单位维修和养护。目前西安市住宅小区的供气、供水、供电等已经由专业经营单位进行施工，并由专业单位养护，直接向业主收取相关费用，上述专业经营单位在小区的工作均可以正常进行，可见供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担新建小区的相关管线、设施的设计和施工，并负责维修和养护是合理可行的。
海荣房地产开发公司代表丁锐：目前的现状是，水、电、天然气专业机构的配备质量和分设网点，远远不能满足广大业主的需要。
因此，《物业管理条例》中应该明确提出，由物业管理公司就某些事项，可以跟专业的机构进行协商，一般普通的维修内容由物业公司承担，这样既减少了业主这方面费用的支出，也便于给业主提供便利、及时、到位的物业管理服务。
焦点三：物业服务企业是否应当收取业主的房屋装饰、装修保证金？
陕西诚悦物业管理有限公司代表宫雅玲：物业管理服务企业收取保证金，陕西诚悦物业管理有限公司代表宫雅玲：物业管理服务企业收取保证金，首先是为了有利于对业主装饰、装修行为进行规范管理，确保每个业主装饰、装修不会对公用设施、相邻业主造成损害；其次，受委托的物业服务企业拥有对业主装饰、装修管理的责任。装修保证金应该收，或者可以由物业服务企业和装修人，在装修管理协议中商议约定后收取保证金。
业主代表房立刚：物业服务企业不应该向业主收取房屋装饰、装修保证金。首先，业主在自用部位进行装修，是行使其物权的行为，由法律约束；其次，业主装修并不一定损害其他业主的利益，如果造成了损害，物业公司并没有认定损害的权力。因此，保证金对业主是不平等条约。如果允许物业服务企业收取装修保证金，那么业主为了防止物业服务企业擅自撤离，是否也有权利向物业服务企业收取服务保证金呢？
焦点四：利用公用部位进行广告、出租等，所得收益由业主委员会与物业服务企业按照约定比例分配是否合理？
业主代表房立刚：《物权法》规定，建筑中其他公共场所、公用设施和服务用房属于业主共有，但是怎么个共有却没有明确。最高人民法院公布的有关审理案件的司法解释表明，业主共有就是将其收益归还业主，共有部位使用权归业主所有，这部分收益就应该由业主委员会进行分配，而不是由物业服务企业直接参与分配。但是在实际操作中，物业服务企业是实际的进行经营的具体承办人，因此业主应该给其支付部分佣金。
陕西诚悦物业管理有限公司代表宫雅玲：所得收益应该依《物权法》归业主所有，这个无须质疑。但收益由业主委员会和物业服务企业按比例分配这一说法不够准确。业主委员会是全体业主的执行委员会，如果收益由业主委员会和物业按比例分配，分配给业主的这一部分费用，业主委员会作为代表业主的执行机构，有没有独立法人所行使的经营权，有没有能力承担责任或义务，这个应该有所明确。
焦点五：
在物业管理区域的场地、道路停放机动车辆，物业公司收取停车服务费，是否属利用物业公用部位进行经营，其所得收益是否也应按照约定比例分配？
对于此问题，正反双方达成共识，他们均认为，《物权法》第73条明确规定，建筑区内的道路属于业主共有；第74条明确规定，占有业主道路用于停放汽车的收益，属于业主共有。因此，物业管理区域内道路停放车辆，物业公司收取服务费，属于用公用部位进行经营，其所得收益归全体业主。负责管理经营的公司付出了劳动，花了人工和时间，应该按业主大会所签协议，获取部分收益。
听证会结束后，省人大常委会法工委副主任赵建纲表示，此次听证会是陕西省人大常委会成立以来举办的首次立法听证会，此次立法听证会非常成功，大家观点鲜明、证据充分，有理有据，比较直接全面地代表了其所在群体的诉求。
