文/赵中华（中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任，北京瀛和律师事务所高级顾问、物业管理法律事务部主任）

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《民法典》合同编调整的是因合同产生的民事关系。前期物业服务合同与物业服务合同是物业服务企业提供物业服务的法律依据，也是界定业建设单位、业主与物业服务企业之间权利义务和责任的契约基础，物业服务合同的重要性不言而喻。实践中，物业管理纠纷大多数是与物业服务合同相关的纠纷，本次《民法典》立法也对这一实践中的高频纠纷问题做出了回应，将物业服务合同正式列为有名合同。需要注意的是，我们在学习《民法典》总则编第二十四章物业服务合同的相关内容时，还应当结合《民法典》总则编和物权编、现行的《中华人民共和国合同法》司法解释和《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，从而更加全面理解和掌握物业服务合同。

一、物业服务合同的内容

按照《民法典》第九百三十八条第一款规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。一份完整的物业服务合同，除了上述条款外，按照按照《民法典》第四百七十条规定，还应当包括当事人的姓名或者名称和住所、合同履行期限、违约责任和解决争议的方法等条款。

实践中，物业服务企业在与建设单位、业主委员会签订物业服务合同的时候，往往存在以下四个问题：

一是违约责任条款约定不明确。按照《民法典》第九百十四六条的规定，业主在合同期内行使任意解除权，给物业服务企业造成损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。《民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。业主承担赔偿责任的具体金额，往往与物业服务合同中约定的违约责任密切相关，这也就要求物业服务企业签订物业服务合同之前必须明确约定具体违约事项和违约金的金额及计算方法。具体违约金的计算方法按照《民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

二是争议解决条款约定不明确。按照《中华人民共和国仲裁法》第四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条的规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在规定期间内提出异议的除外。这就要求物业服务企业在订立物业服务合同时，要对争议解决条款作出唯一性约定，否则无法达到适用仲裁解决合同纠纷的目的。

三是服务事项条款约定不明确。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款和《民法典》第九百三十八条第二款规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这业意味着，物业服务企业在订立物业服务合同时，要对服务事项予以明确，不要做出超出通常情况下物业服务合同文本中约定的服务事项范围和自身服务能力的约定，否则容易因此承担相应的违约责任。

四是服务质量条款约定不明确。按照《民法典》第五百一十一条第(一)项的规定，合同质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。这也意味着违反上述标准，按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，同样要基于服务不到位承担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、物业服务合同效力

《民法典》第九百三十九条的规定了物业服务合同的效力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条除了规定了上述内容外，还规定业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述规定，体现了合同相对性的例外。合同相对性及相对性的例外来源于《民法典》第四百六十五条的规定，即依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

实践中，关于物业服务合同的效力需要关注以下三个问题：

第一，前期物业服务合同和物业服务合同作为为第三人订立的合同，其签约主体是建设单位和业主委员会，而业主是合同实际权利义务享有者和承担者。业主基于对临时管理规约、管理规约以及房屋买卖合同等协议的授权，和《民法典》第九百三十九条的规定，实现对合同权利义务的承继。在关于物业服务合同纠纷的诉讼中，部分业主会提出自身并非合同的当事人作为抗辩事由，按照上述规定，这样的抗辩事由无法得到法院的支持。

第二，基于《民法典》第四百六十五条关于合同相对性的规定和第九百四十一条关于物业服务转委托的规定，物业服务企业与保安、保洁等公司签订单项服务合同、与电梯、消防等维保单位签订的维保合同和对外签订的其他合同，都需要遵循合同相对性原则，也就意味着物业服务企业向业主提供相关提供单项服务、维保服务过程中造成的人身损害、财产损失等侵权行为和违约行为，应当由物业服务服务企业基于物业服务合同向业主承担相关法律责任。物业服务企业可以基于相应的转委托合同，要求单项服务公司、维保公司等其他企业的承担违约责任。

第三，按照第九百四十一条第二款的规定，物业服务企业不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。对比《物业管理条例》第三十九条，本条增加了“物业服务企业不得将全部物业服务支解后分别转委托给第三人”的规定，也就意味着物业服务企业自身至少应当保留一项物业服务事项，否则涉嫌违反本条的规定。此外，最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项规定，业主委员会或者业主可以请求人民法院确认物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。

三、物业服务合同中的格式条款

按照《民法典》第四百九十六条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。这里面提到的合理方式，按照合同法司法解释（二）第六条的规定，是指通过采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识。

《民法典》第四百九十七条规定了格式条款无效的情形即:(一)总则编关于合同无效的情形、和第五百零六条规定的造成对方人身损害的或者因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款的约定;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。

《民法典》第四百九十八条规定了格式合同解释的相关规则，即对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

四、物业服务合同主体的缔约过失责任

《民法典》第五百条规定了缔约过失责任，即当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任:(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚信原则的行为。

实践中，常见的是业主委员会在与物业服务企业签订合同过程中，隐瞒未取得业主大会授权的事实，而选聘物业服务企业属于物权编第二百七十八规定的业主共同决定事项，业主基于业主委员会侵害自身的知情权和撤销权，向法院请求予以撤销，最终导致物业服务企业无法与业主委员会订立合同。对于由此造成的损失，物业服务企业可以按照《民法典》第五百条关于缔约过失责任的规定向业主委员会主张损害赔偿。为保证物业服务合同的订立和履行，物业服务企业在签订合同前，加强风险防范意识，审查业主委员会是否取得业主大会的授权。

五、物业服务企业的合同权利和义务

《民法典》第九百四十二条、九百四十三条和九百四十九条规定了物业服务企业的三项合同义务。

第一，《民法典》第九百四十二条规定了物业服务企业的一般义务。物业服务企业应当按照合同约定，妥善维修、养护、清洁、绿化，维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。这里面尤其需要注意的是采取合理措施保护业主的人身、财产安全。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行上述义务，业主可以请求人民法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。实践中，正确适用本条规定，还需要结合侵权责任编中安全保障义务的相关规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第二，《民法典》第九百四十三条规定了物业服务企业的信息公示义务。物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业服务人信息公开义务是基于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条保护业主知情权的要求，也是物权编第二百八十五条关于物业服务企业要接受业主的监督，及时答复业主对物业服务情况提出的询问的应有之义。此外，物权编第二百八十七条还规定，业主对物业服务企业侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

第三，《民法典》第九百四十九条第一款规定了物业服务企业的移交义务。物业服务合同终止的,原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务企业做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。本条规定回应了实践中常见的物业服务企业以业主欠费或者质疑业主大会、业主委员会决议为由，据不移交相关资料、退出物业管理区域引发的物业项目交接难的问题。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第十条的规定物业服务企业拒不履行交接义务的，业主委员会可以向人民法院请求解除物业服务合同，并要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。此外，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

此外，物业服务企业按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，对业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，有权请求人民法院判令业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。

六、业主交纳物业费的合同义务

《民法典》第九百四十四条规定了业主支付物业费义务。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业费是物业服务企业的主营业务收入，业主欠费不仅违反了物业服务合同的约定，也违反了包括本条的规定。不仅损害了物业服务企业的合同利益，也损害了其他交费业主的合法权益。长期以来，如何治理业主欠费，是物业服务企业非常头痛的问题。部分物业服务企业通过采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费也引发了新的矛盾纠纷。物业服务企业通过诉讼方式催收物业费，要在诉讼时效周期内通过书面方式向欠费业主送达催收函；通过仲裁方式催收物业费，双方要在物业服务合同中约定仲裁方式作为争议解决的唯一方式，同时要评估仲裁的快捷性和仲裁的经济成本。

七、对业主的合同任意解除权的限制

《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定了业主对前期物业服务合同、物业服务合同合同期内的任意解决权。《民法典》第九百四十条也规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。此外，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条还规定了业主合同期内任意解除权的司法救济渠道。

由此可见，业主的合同任意解除权并非《民法典》第九百四十六条的创设，恰恰相反，《民法典》第九百四十六条的规定是对业主合同任意解除权的限制。一是明确规定除物业服务合同对对业主行使合同解除权的通知期限另有约定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，应当提前六十日书面通知物业服务企业。二是明确规定业主行使任意解除权解除合同，给造成物业服务企业损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。此外，《民法典》第九百四十六条的规定是对业主合同任意解除权的限制同样适用于《民法典》第九百四十八条规定的不定期物业服务合同。

八、事实服务与不定期物业服务合同

《民法典》第九百五十条规定了物业服务人的后合同义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。第九百五十条是对实践中大量存在的前期物业服务合同、物业服务合同到期，没有及时成立业主大会重新续聘、选聘物业服务企业的情形，也就是事实服务阶段，为物业服务企业提供物业服务的合法性问题做了背书。

此外，《民法典》第九百四十八条还规定物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。这就明确了事实服务期间的合同性质为不定期物业服务合同，对于不定期物业服务合同，物业服务企业和业主双方都具有合同任意解除权，但是要履行提前六十日书面通知对方的法定义务。